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市場動(dòng)態(tài)

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10年后，中國房子“大蔥價(jià)”還是“鉆石價(jià)”？內(nèi)行說出“4個(gè)字”
2019-10-29 15:19 點(diǎn)擊：134 次 作者： 來源：

第一、城市化進(jìn)程與發(fā)展。

在過去短短不到5年的時(shí)間里，我國的城市化水平從52.6%上升到了58.5%。有超過8000萬農(nóng)村人進(jìn)入城市成為城市人口。乍一看起來，城市化水平確實(shí)不低了，但是我們對比國際化城市化率就可以知道處在什么階段。世界上發(fā)達(dá)國家的城市化率一般在80%左右，相比起這個(gè)水平，我國城市化還有很遠(yuǎn)的路需要走。

城市化基本分為3個(gè)階段，第一部分成為城市化發(fā)展的初級(jí)階段，在這個(gè)時(shí)期，城市化速度非常之慢，城市人數(shù)也比較少，農(nóng)業(yè)人口仍然是占據(jù)社會(huì)大多人比例，一般超過75%，城鎮(zhèn)人口不足25%左右。第二階段為城市化發(fā)展的快速時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期里，有大量的農(nóng)村人進(jìn)入城市，與房地產(chǎn)相關(guān)的各行各業(yè)紛紛發(fā)展起來，伴隨著房價(jià)的上漲，這時(shí)城市化人口比例可能再60%-70%之間，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人大量進(jìn)入城市，往往不是政策導(dǎo)致，而是社會(huì)發(fā)展伴隨的自然現(xiàn)象。第三階段是成熟時(shí)期，城市化水平可能超過80%以上，城市化水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相到匹配。

就我國的城市化率而言，目前仍然處于剛剛開始的第二階段，在這里一階段里，有大量的農(nóng)村人進(jìn)入城市，轉(zhuǎn)化成城市人。首先我們需要弄清楚一件事，為啥人們愿意進(jìn)城，是因?yàn)槿Q換新鮮的居住場所嗎？筆者認(rèn)為并不是，而是城市的各行各業(yè)都在發(fā)展，所以吸引了大量的人到來，這里的就業(yè)崗位更多、收入水平更高、福利資源更好。

人口進(jìn)入城市，必然需要居住的地方，買房或者租房成為了城市人口必不可少的日常生活用品，買不起房的人可以租房子住，只要能解決居住問題就可以了。不過就我國的傳統(tǒng)觀念而言，租房度日始終不是長久之計(jì)，所以買房不管是誰都要經(jīng)歷一次，要么是自己買房，要么是父母親幫忙買好房子。

未來我國還有很長的城市化路子要走，我國城市化與發(fā)達(dá)國家仍然有很大的差距需要彌補(bǔ)，所以住房需求理論上不會(huì)少，房價(jià)存在一定的上漲空間。

筆者查閱了一下我國主要城市的城市化人口目標(biāo)，根據(jù)2020年規(guī)劃，北京預(yù)計(jì)在2020年人口達(dá)到1800萬（不過2009年就已經(jīng)有1860萬人，2015年就達(dá)到了2170.5萬，這一點(diǎn)非常有意思，或許是只放不收的意思。）其他城市上海、深圳等都是政策減少的，不過事實(shí)可能是上漲居多。除了這幾個(gè)熱門城市，一般一線城市和二線城市等大都是規(guī)劃人口持續(xù)增加的，有了城市化的發(fā)展提高，產(chǎn)業(yè)紛紛入住，相信住房需求也會(huì)增加，這樣的城市房價(jià)走向明顯。

第二、人口是流動(dòng)方向。

從我國成立之后，人口就開始流動(dòng)，特別是改革開放之后的人口流動(dòng)開始加速推進(jìn)，一方面是生產(chǎn)力提高釋放了大量的富余勞動(dòng)力，這些人更傾向于尋找事做，順便掙點(diǎn)錢補(bǔ)貼家用，另一方面是沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，就業(yè)崗位多、收入水平高，吸引了急切掙錢的人到來。我國過去的人口流動(dòng)平均面年增長為7%左右。在上世紀(jì)90年代，沿海城市對內(nèi)地城市的人口吸引極為引人注目，2000年，流動(dòng)人口超過1個(gè)億，到了2010年總的流動(dòng)人口達(dá)到2.21億。

不過，從2010年之后，社會(huì)上人口流動(dòng)相對平穩(wěn)，逐步出現(xiàn)減少的趨勢，每年增速將為2%的平均水平。2015年開始人口流動(dòng)數(shù)的規(guī)模也降低了，僅僅在2015年全年流動(dòng)大約2.47億人，與2010年沒有增加多少，比2014年下降了600多萬，2016年和2017年全國流動(dòng)人口再次下降大約100萬人。

我們很明顯發(fā)現(xiàn)，最近幾年有個(gè)很明顯的改變情況，那就是原來人們都執(zhí)著于向東南部沿海地帶的城市去，所謂的人口“東南飛”就是對這一時(shí)期最好的總結(jié)。在近些年，這種跡象完全不見，根據(jù)一項(xiàng)對剛畢業(yè)大學(xué)生的工作地意向調(diào)查顯示，有超過40%的人更愿意在本地尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)橹胁砍鞘械陌l(fā)展勢頭與發(fā)展水平其實(shí)與東南部沿海差距已經(jīng)縮小，就業(yè)崗位和收入水平也并不低。但是，總體而言，仍然有很多是向著東南部沿海流動(dòng)的。

數(shù)據(jù)顯示，在流動(dòng)人口中，2005年，東部的占比達(dá)到64.5%，在10年之后，東部人口流動(dòng)下降到了54.8%，接近降低10個(gè)百分點(diǎn)。近些年逐步向著西部城市和中部城市發(fā)展擴(kuò)散。

為什么說人口流動(dòng)會(huì)影響房價(jià)呢，主要在于有人就需要住房，人的流動(dòng)大概率就就業(yè)生活有關(guān)，這并不是短暫的行為，而是長期的，就像文章開頭說的一樣，在一個(gè)城市待久了往往就會(huì)考慮在這座城市買房問題，所以流入型城市房價(jià)仍然存在漲幅空間，流出型城市房價(jià)存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。

第三、房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。

今后的房地產(chǎn)政策是什么呢，住建部和官媒一再強(qiáng)調(diào)，房住不炒不會(huì)動(dòng)搖、差異化調(diào)控不會(huì)松懈，前幾日的重要會(huì)議更是直截了當(dāng)提出“不會(huì)把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！边@也是首次明確指出這個(gè)觀點(diǎn)，可以看出對今后的房地產(chǎn)政策，專家所謂的房地產(chǎn)支柱可休矣。

總結(jié)以上3個(gè)方面，對于未來10年，中國房子“大蔥價(jià)”還是“鉆石價(jià)”？懂行人說出“4個(gè)字”：有漲有跌。從房地產(chǎn)調(diào)控政策層面而言，未來10年，房地產(chǎn)仍然是以平穩(wěn)為主，在基礎(chǔ)上隨著城市發(fā)展、人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然變動(dòng)，應(yīng)該不會(huì)有太大的變化，根據(jù)社科院報(bào)告《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16（2019）》指出，隨著去庫存完成，在沒有政策托底之后，未來三四線城市銷售可能回落，部分城市可能負(fù)增長，要注意市場房價(jià)下跌過快。

來源：樓市指聞   作者：樓市指聞