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市場動態(tài)

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勒住房地產(chǎn)“野馬”的三大韁繩
2019-10-30 09:45 點擊：145 次 作者： 來源：

10月8日，央行個人住房貸款利率調整新規(guī)正式施行。中國的房貸利率將從“政策利率上浮”轉向“5年期加點”的模式。這意味著我國樓市利率與實體經(jīng)濟利率完全脫鉤。

就在今年9月份，貸款市場報價利率（LPR）公布。我們可以發(fā)現(xiàn)，9月份一年期的貸款市場報價利率為4.2%，較上月降低5個基點；5年期以上則為4.85%，與上月保持一致。由于一年期貸款市場報價利率是實體經(jīng)濟貸款的參考利率，而5年期以上的貸款利率則主要為房貸參考利率，因此，以上數(shù)據(jù)展示出了我國對于樓市定向加息、對于實體經(jīng)濟定向降息的運作與趨勢。這一做法，不但可以擺脫房地產(chǎn)對于中國貨幣政策的掣肘作用，而且，也可以抵消一些城市首套房貸依然在打折的做法，使得它們與全國各地的房貸利率不會有太多偏差。這種新模式最有效的一點就是，由于實體經(jīng)濟和樓市利率是“雙軌制”利率模式，所以，即使未來實施貨幣寬松，房貸利率依然可能維持高位，從而改變之前那種事與愿違的窘境：即實施貨幣寬松和降準降息政策后，大量資金流入樓市，而實體經(jīng)濟依然資金匱乏。

長期以來，盡管每年各地出臺數(shù)百項房地產(chǎn)業(yè)的調控新規(guī)，也依然控制不住房價，樓市一再擠壓實體經(jīng)濟的資金，有如“脫韁之野馬”。上述LPR這個貸款新模式，可視為勒住房地產(chǎn)“野馬”的第一條韁繩。

勒住房地產(chǎn)“野馬”的第二條韁繩是，“房屋網(wǎng)簽備案全國聯(lián)網(wǎng)”措施已經(jīng)正式啟動，這涉及全國150多個城市。此前，中國已經(jīng)實現(xiàn)房貸全國聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，住房信息全國聯(lián)網(wǎng)。這一次的網(wǎng)簽備案全國聯(lián)網(wǎng)，可謂做到了房產(chǎn)透明化的最后一環(huán)。該系統(tǒng)實施后，我國的住房交易將全部進入全國的監(jiān)控體系之中。屆時，監(jiān)管部門將會有效地掌握每一個城市的房屋成交信息，而每一個購房者在不同城市之間的投資房產(chǎn)信息也將會一目了然。這將使得房產(chǎn)者的持有情況，變得完全透明化；也為將來房地產(chǎn)稅的開征掃除技術障礙。這對未來炒房客的圍堵，也將不會存在太多的困難。

勒住房地產(chǎn)“野馬”的第三條韁繩是，2019年8月26日十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過的《關于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定》。該決定自2020年1月1日起施行。首先，新土地管理法的通過，標志著集體土地獲得了直接入市的資格，原來實施國有土地統(tǒng)一供應的格局被徹底改變。當然，這次批準入市的土地為農(nóng)村集體經(jīng)營性用地，并不包括影響面最大的住宅用地，本次的土地只能用于工業(yè)和商業(yè)用途。即使如此，這也會增加工業(yè)和商業(yè)用地的土地供應量，在增加供給的同時也減少了工業(yè)和商業(yè)用地的土地成本，以及有效地降低廠房、商鋪的租金。其次，在宅基地的新規(guī)中，對于退出宅基地的農(nóng)民，放寬了他們進城落戶的條件，為“推動1億人口進城落戶”掃清了障礙，也騰出了一些可供開發(fā)的宅基地。

不難看出，三大措施的陸續(xù)出臺，都是著眼于房地產(chǎn)的未來。新的房貸利率，為樓市的定向調控設計出了可行的利率空間；房屋備案網(wǎng)簽互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，使得樓市更加透明，從而讓投機炒房的空間變得狹小，也為以后開征房地產(chǎn)稅鋪平了技術道路；集體土地入市與宅基地的新規(guī)實施，為我國各大城市提供更多的土地供應來源。

從歷史上看，20世紀是世界經(jīng)濟快速發(fā)展的100年，其中，房地產(chǎn)業(yè)的興盛，是刺激經(jīng)濟增長的重要動力和因素。然而，一些國家和地區(qū)也曾因為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫而導致經(jīng)濟滑坡乃至衰退。最驚心動魄的三次房地產(chǎn)泡沫是：1926年發(fā)生在美國，間接地引發(fā)了上世紀30年代全球經(jīng)濟危機；1991年發(fā)生在日本，成為長達18年經(jīng)濟不景氣的重要原因之一；1997年發(fā)生在泰國等東南亞國家和我國的香港，以致形成亞洲金融危機。

值得慶幸的是，我們認識到了房地產(chǎn)對于經(jīng)濟發(fā)展的正面意義，也意識到了房地產(chǎn)對于經(jīng)濟和社會的負面影響。更為重要的是，經(jīng)過長期的探索，我們逐漸找到了控制房地產(chǎn)破壞經(jīng)濟的良方。

來源：中國經(jīng)濟周刊   作者：中國經(jīng)濟周刊