導(dǎo)讀
近日廣州多部門聯(lián)合發(fā)文，對此前樓市調(diào)控進(jìn)行升級的同時，強調(diào)從供給端發(fā)力，加大住房供應(yīng)，積極培育住房租賃市場。作為長效機制的重要組成部分，租賃市場受到前所未有的重視。但分析認(rèn)為，要市場真正成熟，還需要政府和政策有更多的讓利、優(yōu)惠和扶持。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有著與以往數(shù)輪不一樣的底色，一線城市中的廣州堪稱此中樣本。
8月2日，廣州多部門聯(lián)合發(fā)文，對此前的樓市調(diào)控進(jìn)行升級，在限價、限貸等抑制性政策再次加碼的同時，強調(diào)從供給端發(fā)力，加大住房供應(yīng)，積極培育住房租賃市場，以建立穩(wěn)定樓市的長效機制。
作為長效機制的重要組成部分，租賃市場受到前所未有的重視。廣州更首次提出了“租購?fù)瑱?quán)”，大力支持租賃市場和機構(gòu)房東的發(fā)展。
廣州作為一線城市中房價相對平穩(wěn)的城市，在去年到今年一季度大漲之后迎來嚴(yán)厲調(diào)控，并迅速加強供給端的政策措施，有望建立一線及二線熱點城市調(diào)控和房價穩(wěn)定的范本。
嚴(yán)控房價上漲
廣州8月初發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強市場管理的通知》（以下簡稱“通知”），首先被強調(diào)的是限價從嚴(yán)。
具體包括，對房地產(chǎn)項目預(yù)售、銷售定價不合理的，要堅決予以調(diào)整；對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案；備案價格在樓盤銷控表明顯位置進(jìn)行公開標(biāo)示，銷售價格不得高于備案價格。
此前的3月30日，廣州曾發(fā)文要求，房企應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價格明碼標(biāo)價，已經(jīng)簽訂認(rèn)購的不得提價或者變相加價。
但據(jù)記者調(diào)查，因為政府實施限價管理的價格較低，廣州開發(fā)商通過“雙合同”來規(guī)避限價的現(xiàn)象非常普遍。
廣州業(yè)界人士認(rèn)為，此次《通知》強調(diào)了對預(yù)售、備案的管理，可能會對“雙合同”造成打擊。此次《通知》提出，違規(guī)銷售行為一經(jīng)查實，立即責(zé)令限期停業(yè)整改并暫停項目網(wǎng)簽資格。
此外，繼廣州“3·17”政策加大首付比例、嚴(yán)禁“首付貸”后，《通知》更是對貸款人的資格做出了嚴(yán)格規(guī)定，要求借款人月供收入比不超過50%。
事實上，廣州在限貸方面也是一線城市中最嚴(yán)。廣州商業(yè)銀行已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行了限貸。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月，廣州首套房平均利率為4.85%，優(yōu)惠占比為26.09%，較上月52.17%大幅下降。在其監(jiān)測的23家銀行中，首套房貸利率最低的為9折，最高的為基準(zhǔn)利率上浮20%，共有15家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，較上月新增5家。
二套房方面，23家銀行對此均執(zhí)行7成首付政策。二套房貸款利率全部上浮，其中最高的為浦發(fā)銀行執(zhí)行的基準(zhǔn)利率上浮30%。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，廣州在此時明確對新房的限價舉措，與6月份房價仍處上漲行列不無關(guān)系。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，廣州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，同期北京、上海則是環(huán)比下降。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述政策的導(dǎo)向在于，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控部署，這說明近期市場上可能存在各類打“擦邊球”的做法。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則表示，新政再次提醒市場中的參與者，包括發(fā)展商、買家、二手房業(yè)主，不要對本次調(diào)控掉以輕心、圖有幻想。本次調(diào)控將會持續(xù)、持久，直至樓價明顯回落。
長效機制的方向
作為一線城市調(diào)控的樣本，廣州在長效機制建設(shè)上也更為積極。因為，要想維持樓市穩(wěn)定，使房價降溫，最終還是要落實到長效機制的建立上來。7月24日，中央政治局會議亦提出，要加快建立房地產(chǎn)長效機制。
多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，短期來看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場離不開限制性政策，但要想建立長效機制，關(guān)鍵在于增加土地供應(yīng)，以及加快培育住房租賃市場。
張大偉表示，加大土地供應(yīng)，在目前已經(jīng)做好減法的同時繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場價格將有望有所降低。
廣州于5月31日發(fā)布了2017年土地供應(yīng)計劃，供地總面積達(dá)到2050萬平方米，同比2016年增加了18.5%；其中居住用地共574.4萬平方米，同比2016年增加了19%。
為了使土地供應(yīng)計劃進(jìn)一步落實，此次《通知》特別強調(diào)，要嚴(yán)格落實土地供應(yīng)計劃，多措并舉加大商品住房供應(yīng)。
具體措施包括，相關(guān)部門要加強對住宅用地供后的監(jiān)管力度，督促項目及時開工、竣工，加快上市節(jié)奏。同時，要求廣州市住建委加快制定“十三五”期間住房建設(shè)目標(biāo)和規(guī)模，并制定加大住房供給的具體措施。
另一方面，租賃市場的建立也有助于解決居住問題，穩(wěn)定房價。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，加強住房租賃市場的培育，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的關(guān)鍵一環(huán)。
7月17日，廣州市政府出臺16條租賃新政，首次提出“租購?fù)瑱?quán)”，發(fā)展租賃經(jīng)濟(jì)，通過增加租賃住房的供應(yīng)、扶持機構(gòu)租賃企業(yè)，以促進(jìn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；并將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃。
“租購?fù)瑱?quán)”的提法引起社會廣泛關(guān)注。幾天后，住建部等9部門也發(fā)布通知，決定在部分人口凈流入城市開展住房租賃試點。廣州、深圳、南京等12個城市入選。
廣州房地產(chǎn)資深專家黎文江表示，此次《通知》廣州市教育局亦加入發(fā)文，意味著“租購?fù)瑱?quán)”將加快落實。
租賃住房的土地和房屋來源問題則更為關(guān)鍵。二季度開始，廣州的土地出讓就附加了“競自持”環(huán)節(jié)。4月28日，萬科接連斬獲白云區(qū)魚苗廠及黃埔長嶺居板塊共2宗宅地，自持比例均超過50%。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，未來土地競配建、競自持或成新常態(tài)。
為了進(jìn)一步加大租賃住房的供應(yīng)，廣州還允許“商改租”和鼓勵租賃經(jīng)營“城中村”住房。其中，商業(yè)用房改造成租賃住房后，用水、用電、用氣價格將按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同時強調(diào)只租不售。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，“商改租”為廣州“3·30新政”后一籌莫展的開發(fā)商提供了新的突圍思路，有利于盤活存量，實現(xiàn)租售并舉的住房體系。
值得注意的是，在擴大租賃住房供應(yīng)的同時，廣州還提出了一系列扶持政策，包括建立獨立、專業(yè)的現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，鼓勵供應(yīng)主體多元化，以及提升住房租賃規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平等。
比如，執(zhí)行公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的住房租賃機構(gòu)，將享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
廣州還提出，將成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司、建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺以及成立廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會等。
在新政的推動下，廣州住房租賃市場勢必會出現(xiàn)更多的機構(gòu)房東。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，目前廣州已有萬科、龍湖等大型房企開展長租公寓業(yè)務(wù)；其他一些獨立品牌的長租公寓也在蓬勃發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州的諸多措施有利于發(fā)展租賃市場和機構(gòu)股東，但要市場真正成熟，未來還需要政府和政策有更多的讓利、優(yōu)惠和扶持。
來源：中房網(wǎng) 作者：佚名
電話： 0931-8512788 0931-8515399
傳真：0931-8512788
地址：蘭州市城關(guān)區(qū)南濱河?xùn)|路5268號（名城廣場4號樓2505-2506）
Copyrights ? 2022 All rights reserved. 版權(quán)所有 甘肅方家不動產(chǎn)評估咨詢有限公司
隴ICP備10200190號
甘公網(wǎng)安備 62010202002694號
訪問量：6394712
