從正榮攜手小米，到方興求婚騰訊，再到遠洋聯(lián)姻京東，房企和互聯(lián)網(wǎng)公司正掀起一輪又一輪互相“表白”的狂潮。這股勢頭很猛，但兩者融合后能產(chǎn)生多大的化學(xué)反應(yīng)，尚待時間考驗。不論是在資本市場受熱捧的社區(qū) O2O第一股彩生活，還是萬達、百度、騰訊三大巨頭組成的“騰百萬”，似乎尚未通過“互聯(lián)網(wǎng)+”獲得盈利模式創(chuàng)新。2014年財報顯示，彩生活80%的收入依舊來自傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，被寄予厚望的物業(yè)管理增值服務(wù)并未貢獻太多的利潤。“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”應(yīng)該如何進行？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何運用互聯(lián)網(wǎng)思維解決線下的問題？

  自郁亮率領(lǐng)萬科高管拜訪阿里巴巴與小米后，房地產(chǎn)界掀起了一股拜訪BAT的熱潮，大型地產(chǎn)商與互聯(lián)網(wǎng)巨頭更是頻頻聯(lián)姻，每一家地產(chǎn)商都希望能傍上互聯(lián)網(wǎng)巨頭的大腿。

  但硬幣的另一面是，“互聯(lián)網(wǎng)+”尚未為房地產(chǎn)盈利模式帶來創(chuàng)新，房地產(chǎn)引進的互聯(lián)網(wǎng)人才也沒有吃透房地產(chǎn)行業(yè)的特點和盈利模式，只是盲目地照搬互聯(lián)網(wǎng)那一套做法，一定程度上影響到了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的進度。也有一些房企未深入理解互聯(lián)網(wǎng)的內(nèi)涵，丟了自己的看家本領(lǐng)，盲目追求增值服務(wù)，結(jié)果卻是“賠了夫人又折兵”。與此同時，一些出身互聯(lián)網(wǎng)的公司卻在拼命學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的東西，企圖把互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用落地化。

  一方面是房地產(chǎn)企業(yè)進入互聯(lián)網(wǎng)后的“水土不服”，一方面是來自外部的入侵，房地產(chǎn)企業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)該怎么繼續(xù)？

  經(jīng)營：有概念難盈利

  自去年起，越來越多的房企試圖抱緊互聯(lián)網(wǎng)的大腿，以此提升自身估值。彩生活的上市，最吸引投資者的并非其物業(yè)管理，而是社區(qū)O2O第一股的概念。

  一家總部位于廣州的上市房企高層向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，如今資本市場對于純地產(chǎn)股的估值只有幾倍，但像彩生活這種擁有互聯(lián)網(wǎng)概念的公司可以更高，多數(shù)上市房企都希望能向互聯(lián)網(wǎng)靠攏，以此吸引投資者關(guān)注。

  在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，盡管越來越多的房企加入“互聯(lián)網(wǎng)+”的隊伍，但所有人都還在摸著石頭過河。即使在社區(qū)電商、商業(yè)地產(chǎn)O2O等概念最熱的領(lǐng)域，也幾乎沒有房企真正能從中賺錢，更遑論“互聯(lián)網(wǎng)+”對房地產(chǎn)盈利模式帶來變革。

  即便是彩生活，2014年報顯示，公司營收為3.89億元，其中物業(yè)管理收入占比超過60%，增值服務(wù)收入僅為16.7%，真正通過互聯(lián)網(wǎng)帶來的收入占比或更低?！胺康禺a(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，房企的主要精力和盈利點都在線下，互聯(lián)網(wǎng)很難介入”，華泰證券房地產(chǎn)分析師曹光亮認為，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)很難被互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)顛覆，商業(yè)模式出現(xiàn)顛覆性創(chuàng)新非常困難。

  思維：新與舊如何融合

  房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)在融合過程中，思維模式的巨大差異逐步顯現(xiàn)，水土不服的癥狀愈發(fā)明顯。在歐陽捷看來，人才是房企向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的最重要障礙。雖然房企可以用高薪挖人，但由于線上與線下的思維存在差異，能否招到合適的人仍是一個難題，招到人之后在企業(yè)內(nèi)部如何讓新舊產(chǎn)業(yè)文化融合則是更大難題。“以營銷為例，傳統(tǒng)房地產(chǎn)人的思維更多是強勢推銷，用各種手段為客戶洗腦，這是典型的賣方思維；但互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的人更愿意聆聽客戶的聲音，重視客戶的需求并改進產(chǎn)品，是用戶思維主導(dǎo)。傳統(tǒng)思維的人是很難理解互聯(lián)網(wǎng)思維的，雙方的磨合是個大難題”，歐陽捷告訴記者?！∪f科總裁郁亮曾感概，有一個開發(fā)手機APP的企業(yè)與萬科接洽，希望萬科的業(yè)主們都能在手機上安裝其APP，并為業(yè)主提供洗車服務(wù)，他們將返利給萬科，這是萬科在過去想也想不到的事情，互聯(lián)網(wǎng)對于客戶的重視，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的短板。

  在資深互聯(lián)網(wǎng)觀察家丁道師看來，房地產(chǎn)追求的是投入產(chǎn)出比，老板要求投入的每一分錢都要獲得回報，因此用人思路往往是急功近利。但互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用本就沒有先例可循，可能要經(jīng)歷漫長的摸索階段，房企維持“不行就換”的用人思路很可能會帶來相反效果。“打個比方，地產(chǎn)人上班都是西裝革履，但在互聯(lián)網(wǎng)公司，員工都是穿休閑裝，這背后體現(xiàn)的是思維與價值觀的差距”，一位房企高層向記者表示，在商業(yè)世界，掌舵人決定了企業(yè)文化，要讓傳統(tǒng)房企的掌舵人接受新思維非常困難，即便團隊能磨合成功，也不能保證新舊思維能完美融合。

  突破：找到一只買單的“狗”

  盡管如此，在歐陽捷看來，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合無疑是大勢所趨。正因為沒有先例可循，要在商業(yè)模式上找到突破口，還需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷試錯，找到突破口的企業(yè)很有可能成為下一個千億級甚至萬億級企業(yè)。

  曹光亮向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然互聯(lián)網(wǎng)沒法對房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)本身帶來顛覆性影響，但在產(chǎn)業(yè)鏈上的設(shè)計、裝修、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)，原有的商業(yè)模式本來就存在瑕疵，迫切需要互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的改造與升級?！胺慨a(chǎn)交易領(lǐng)域，從代理市場看，線下代理公司的蓄客能力明顯偏弱，龍頭級的代理公司也只能接觸百萬級的客戶。從二手房交易來看，地產(chǎn)中介的鋪面導(dǎo)致成本很高，交易傭金居高不下，互聯(lián)網(wǎng)勢必對房產(chǎn)交易的商業(yè)模式帶來重大顛覆”，曹光亮認為，家裝領(lǐng)域同樣如此，由于成本不透明、無法提前預(yù)知裝修效果等缺點，家裝行業(yè)痛點極多，需要阿里巴巴式的平臺公司，發(fā)展新的商業(yè)模式，連接施工方與需求方，并消除交易過程中的種種痛點，背后同樣蘊藏著巨大的市場。

  備受房企追捧的物業(yè)管理也不例外，在曹光亮看來，目前物業(yè)費價格受到政府管制，物業(yè)管理公司大多處于入不敷出狀態(tài)。但物業(yè)管理公司掌控著小區(qū)入口，并且跟業(yè)主保持高強度接觸，在社區(qū)O2O方面存在得天獨厚的優(yōu)勢，只不過這種優(yōu)勢的貨幣化過程較為艱難。如果物業(yè)管理公司能夠找到買單的那只“狗”，用“零物業(yè)費”吸引用戶，然后通過增值服務(wù)實現(xiàn)盈利也并非不可能。

  只不過，在試錯過程中，最終能否成功依然是個未知數(shù)?！熬拖裥鲁?，我們正在探索的商業(yè)地產(chǎn)O2O，從大方向看應(yīng)該沒問題，但前進過程中遇到的人才難題能否解決，轉(zhuǎn)型最終能否成功，我們也不敢保證。但如果你不勇于去試錯，很可能會被互聯(lián)網(wǎng)的浪潮淘汰”，歐陽捷說。

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  案例·彩生活

  互聯(lián)網(wǎng)化的彩生活：模式被認可賺錢仍很難

  每經(jīng)記者白亞靜

  一年前，花樣年董事局主席潘軍將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市，不久市值反超母公司花樣年。資本市場給出高估值背后，正是其“零收費”、重體驗、社區(qū)O2O、輕資產(chǎn)等一系列特質(zhì)，讓一家傳統(tǒng)物業(yè)管理公司具備了互聯(lián)網(wǎng)基因。

  彩生活向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的思路以及商業(yè)模式雖然已被資本市場認可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待時間檢驗。

  傳統(tǒng)業(yè)務(wù)占八成收益

  彩生活的業(yè)務(wù)有三塊：傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)。其中，社區(qū)增值服務(wù)是未來盈利的核心，是其脫掉房地產(chǎn)外衣的重要支點，按照預(yù)期，該模塊未來應(yīng)占盈利來源的90%。

  但2014年財報顯示，目前彩生活的主要盈利點仍在前兩塊。

  一方面，前兩項業(yè)務(wù)在總收益中的占比居高不下，合計占到總收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物業(yè)管理服務(wù)的年度收益占總收益的60.7%，同比增加2%，工程服務(wù)年度收益的占比從22.1%增長至22.5%。

  另一方面，后者的收益增速落后于前兩項業(yè)務(wù)。由于管理面積大規(guī)模擴張，2014年彩生活傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的收益同比增加72.7%。而且，新增小區(qū)不完善的基建，也給其工程服務(wù)帶來了生意，工程服務(wù)收益同比增長69.8%。與此形成對比的是，新增面積給社區(qū)增值服務(wù)帶來的收益增速并沒有那么快，僅為 46.3%。在社區(qū)增值服務(wù)的收益中，公共空間租賃協(xié)助是大頭，占到了35%，軟件使用費雖然有所提升，但并未超過前者。

  增值業(yè)務(wù)用戶分布不均

  今年初，彩生活CEO唐學(xué)斌表示，彩之云（彩生活的服務(wù)APP）用戶超過128萬，活躍用戶超過50萬，從用戶（免費）到客戶（付費）的轉(zhuǎn)化率為40%。這個轉(zhuǎn)化率高于一般的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

  在彩之云內(nèi)部功能中，客戶的分布并不均勻。記者隨機走訪了彩生活位于深圳的幾個社區(qū),僅從抽樣樣本來看，繳存物業(yè)費、停車費的最多，在E維修上報修的次之，使用彩之云內(nèi)理財、購物、租房等功能的并不多。

  一名業(yè)主稱，“使用彩之云繳存物業(yè)費確實方便多了，不過，我對它的海外直購、超市等購物頻道并沒有太大興趣，直接去一號店或者京東就可以了。”

  對于彩之云提供的多套理財產(chǎn)品，另一名業(yè)主稱不了解，從未參與過。

  明源云社區(qū)產(chǎn)品研究經(jīng)理唐亮稱，目前彩生活的APP是一個大而全的平臺，整合了衣食住行等諸多需求，對業(yè)主來說確實更方便了，但移動互聯(lián)網(wǎng)時代，做得好的都是單點極致。如果做一個大而全的平臺，則無法在單點上滿足客戶最高的需求，在競爭時落后于細分領(lǐng)域的產(chǎn)品。而且，全部整合別人的產(chǎn)品，就失去了自己的特色，這意味著難以開發(fā)好的盈利模式。

  唐亮稱，這種情況下，以直接盈利為目的，又要保證輕資產(chǎn)，彩生活只能落到賣各種各樣的產(chǎn)品這個點上，因此對業(yè)主的黏性不高。

  賣服務(wù)還是賣產(chǎn)品？

  實際上，由于萬科、中海等旗下物業(yè)都拿出了分拆上市的計劃表，因此，留給彩生活鞏固“社區(qū)第一股”地位的時間并不多。

  一位私募經(jīng)理表示，在當(dāng)前市場下，物業(yè)管理公司想要在二級市場獲得高估值，除了有機構(gòu)和資金推動外，還必須保證報表上的輕資產(chǎn)，彩生活的上市就證明了市場認可這種商業(yè)模式，如果貿(mào)然加大負債率，將影響彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服務(wù)上下功夫。

  唐學(xué)斌曾表示，彩之云將集成包含衣、食、住、行等各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。對比競爭對手，彩生活所提出的“消滅最后一公里”這個賣點仍然存在。萬科的布局，選擇突破的點正是社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等。

  但唐亮稱，問題的關(guān)鍵“不是賣東西，而是賣服務(wù)”，通過服務(wù)來盈利。

  目前，彩生活的毛利率水平相當(dāng)高，徹底擺脫了物業(yè)公司的微利形象。2014年整體毛利率從61.6%上升18個百分點至79.6%。從財報可知，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)貢獻相當(dāng)大，增加22個百分點至80.4%，社區(qū)增值服務(wù)的貢獻亦不小，毛利率達到98.9%，增幅為47.2%。

  但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖稱，高毛利率的背后，彩生活在擴張時，往往會簽訂盈利協(xié)議，這并不利于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)提高質(zhì)量。

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  案例·青客公寓

  青客公寓金光杰：先把基礎(chǔ)服務(wù)做好

  每經(jīng)記者楊羚強

  說到互聯(lián)網(wǎng)，地產(chǎn)圈總會條件反射地提到兩個關(guān)鍵詞：一個是“羊毛出在豬身上”，一個是“平臺思維”。

  但從互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域殺入地產(chǎn)圈的那些“創(chuàng)客”，卻并不這樣想。愛屋吉屋的創(chuàng)始人鄧薇曾非常直接地否決關(guān)于向鏈家網(wǎng)學(xué)習(xí)提供金融服務(wù)的建議。

  來自互聯(lián)網(wǎng)的青客公寓創(chuàng)始人金光杰也明確表示，增值服務(wù)應(yīng)該由別人來干，自己只要做好長租公寓的事就行了。

  通過互聯(lián)網(wǎng)提升管理

  青客公寓的業(yè)務(wù)模式很簡單，先將一間公寓租下，裝修后將公寓里每一個房間拆分成一個個單間再出租。利潤來源主要分為兩塊：一是客廳及餐廳改裝成房間后帶來的收入，還有一塊就是房屋裝修后帶來的出租溢價。

  這是一項利潤有限的生意，但對管理的要求非常高。只要出現(xiàn)房間沒有租出去的情況，公司就可能虧損；只要房屋租賃價格提高，公司利潤就會下滑。

  盡管也有天使投資光顧，但這個行業(yè)發(fā)展得并不迅猛。

  金光杰說，他大概在2012年開始做這個行業(yè)時，至少有二三十家企業(yè)和他一起做這行，但最后堅持下來的沒有幾家，大部分不是關(guān)門就是轉(zhuǎn)型。原因很簡單，管理難度太大。很多企業(yè)做到一定規(guī)模，就做不上去了。而青客公寓不僅做到了2萬間以上的規(guī)模，還獲得賽富亞洲領(lǐng)投、紐信創(chuàng)投等跟投的1.8億元B輪融資，靠的就是互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)核。

  擁有豐富IT技術(shù)資源以及管理經(jīng)驗的金光杰，在對長租公寓的管理上，高度依賴IT技術(shù)及家居智能裝備。青客公寓利用互聯(lián)網(wǎng)機器人測繪等技術(shù)實現(xiàn)裝修質(zhì)量的提高，同時大幅縮短裝修期限，最大程度地降低成本。

  這些做法對降低成本有非常顯著的效果，在You+公寓等尚未明確盈利模式的情況下，青客公寓僅靠長租公寓就獲得22%的毛利率。

  解決了痛點就是成功

  青客公寓有著一群使用頻率極高，而且最為活躍的用戶——2萬間房的房客。這些房客是青客公寓最大的財富。

  青客公寓完全可以憑借這些黏性極強的用戶，去拓展增值服務(wù)市場，比如外賣服務(wù)、理財服務(wù)、新房營銷等業(yè)務(wù)。但金光杰認為，這些都不屬于長租公寓行業(yè)的“痛點”，公司愿意把這些業(yè)務(wù)開放給其他的合作伙伴來開發(fā)，自己則把精力主要用在長租公寓方向。

  國元證券研究員孔蓉曾指出，現(xiàn)階段，市場尚處于互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)深度融合的早期，最后的趨勢是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)消失，所有公司都將是互聯(lián)網(wǎng)公司，平臺化戰(zhàn)略是選擇，但重度垂直的深耕細作也有出線的機會。

  青客公寓的案例也許能給浮躁的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)跨界趨勢一個提醒：先干好自己該干的，再去考慮如何搭建平臺、獲取更多的增值服務(wù)收益，否則最終可能是竹籃打水一場空。

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  案例·鏈家地產(chǎn)

  鏈家“羊毛出在豬身上”金融業(yè)務(wù)貢獻10%收入

  每經(jīng)記者王杰

  “羊毛出在豬身上，讓狗來買單?！被ヂ?lián)網(wǎng)思維首先要有引流工具，能帶動整個網(wǎng)站，其次要有利潤爆發(fā)點去賺錢。

  去年11月1日，傳統(tǒng)二手房中介鏈家地產(chǎn)宣布終止與搜房的合作，并將鏈家地產(chǎn)官網(wǎng)鏈家在線更名為“鏈家網(wǎng)”，開始試水互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，鏈家地產(chǎn)未來的盈利不僅來自于經(jīng)紀(jì)人的傭金分成，還有互聯(lián)網(wǎng)思維平臺帶來的收入，比如由大規(guī)模交易催生的金融產(chǎn)品。

  衍生業(yè)務(wù)收益如何？

  “目前鏈家網(wǎng)帶來30%的整體成交額，這遠大于搜房等端口帶來的交易量?！辨溂揖W(wǎng)相關(guān)人士對記者表示，沒開通鏈家網(wǎng)時，端口費每年高達上億。

  鏈家網(wǎng)的盈利點還不僅限于此。據(jù)介紹，鏈家網(wǎng)主要融合以下三項業(yè)務(wù)：資產(chǎn)管理（丁丁租房、自如友家）、交易管理（新房、二手房）、金融管理（鏈家理財、理房通等）。三項業(yè)務(wù)看似風(fēng)牛馬不相及，又是如何互相融合的呢？上述鏈家相關(guān)人士表示，這三者之間是反哺的，相互促進。丁丁租房和自如友家做的是租房業(yè)務(wù)，連接了租房用戶與業(yè)主，這就形成一個用戶基礎(chǔ)，當(dāng)這些用戶未來有買房需求時，就會第一時間被鏈家掌握到，而由資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和交易業(yè)務(wù)催生出的金融業(yè)務(wù)嵌入房屋買賣當(dāng)中。

  那么，這些衍生業(yè)務(wù)能帶來多大收益？

  上述鏈家相關(guān)人士表示，鏈家地產(chǎn)整體的目標(biāo)是2017年實現(xiàn)1萬億元的交易額，而鏈家網(wǎng)衍生出來的金融業(yè)務(wù)能夠貢獻20%的收入。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%。

  據(jù)了解，理房通是鏈家地產(chǎn)旗下提供房屋資金托管和財富管理的第三方支付平臺，已獲得中國人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務(wù)許可證》，系統(tǒng)與央行對接，接受央行監(jiān)督。

  市場份額提升仍靠線下

  上述鏈家相關(guān)人士介紹，客戶在鏈家網(wǎng)上可以看到所有的真實房源，再選擇經(jīng)紀(jì)人，然后線下看房，最終進入交易環(huán)節(jié)。由于鏈家在北京中介市場的市場份額達到 60%以上，很容易通過鏈家網(wǎng)實現(xiàn)引流。而鏈家奉行的“假一罰百”承諾，解決了目前二手房網(wǎng)站最大的痛點——房源信息泛濫產(chǎn)生假房源的現(xiàn)狀，提升了用戶黏性。

  “未來要做的流程是可視化、透明化，扁平化，希望購房的每一個環(huán)節(jié)通過鏈家網(wǎng)都能看到。對于經(jīng)紀(jì)人而言，鏈家網(wǎng)通過建立良幣驅(qū)逐劣幣的機制，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的操作，也讓用戶體驗更好，讓交易環(huán)節(jié)更加透明安全?！鄙鲜鲦溂蚁嚓P(guān)人士說。

  對于鏈家網(wǎng)的投入，該人士表示，“2009年鏈家開始啟動IT和互聯(lián)網(wǎng)化戰(zhàn)略，每年直接投入都在億元以上，還不包括在大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的投入與試錯。僅房源數(shù)據(jù)庫這塊的投入就近4億元?！?/FONT>