據(jù)學(xué)者統(tǒng)計，全世界約有187個國家和地區(qū)征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅作為一個穩(wěn)定、可持續(xù)、可預(yù)期的收入來源，多以地方稅的形式存在。房地產(chǎn)稅在我國的發(fā)展起步較晚、范圍較窄、程度較低，且由于國情的差異，發(fā)展形式也與世界其他國家存在不同。
從世界主流形式出發(fā)，立足我國基本國情，深入討論更能體現(xiàn)稅收公平原則的我國房地產(chǎn)稅發(fā)展方向。
一、直接稅制更顯公平
不同國家的歷史傳統(tǒng)以及征稅技術(shù)水平等國情的差異使各國房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵存在一定的差異。例如：波蘭、墨西哥等國將土地與房屋合并征稅，稱為“房地產(chǎn)稅”；巴西、日本等國對土地、房屋及其他相關(guān)固定資產(chǎn)合并征稅，稱為“不動產(chǎn)稅”；美國、加拿大等國則就納稅人所擁有的包括不動產(chǎn)在內(nèi)的所有財產(chǎn)進(jìn)行征稅，稱為“財產(chǎn)稅”……各國房地產(chǎn)稅的名稱及征稅范圍雖然有所不同，但其類型是統(tǒng)一的，即均屬直接稅范疇。
對于我國而言，選擇直接稅作為房地產(chǎn)稅的類型有其理論及現(xiàn)實上的意義。理論上，如上節(jié)所述，直接稅相較于間接稅，其稅負(fù)更不易于轉(zhuǎn)嫁，稅負(fù)歸宿也更為明確，能更好地體現(xiàn)量能原則，發(fā)揮稅收對于社會資源的再分配作用，實現(xiàn)起點公平?，F(xiàn)實上，以直接稅作為房地產(chǎn)稅的類型，能夠有效調(diào)節(jié)我國的稅制結(jié)構(gòu)，彌補(bǔ)我國現(xiàn)階段間接稅比例過高，直接稅比例過低的問題。
同處于相同發(fā)展階段（基于購買力平價不變推算的人均GDP相同時期）的世界主要國家相比，我國收入及財富分配形勢十分嚴(yán)峻?？梢钥闯?，我國基尼系數(shù)為0.47，顯著高于其他國家，相比之下，我國直接稅收入占稅收總收入的比重較其他國家明顯偏低。我國迫切需要提高直接稅在我國現(xiàn)有稅收體系中的占比，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)稅稅收體系中重流轉(zhuǎn)、輕保有的局面，更好地發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。
二、公攤面積有違公平
公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡稱，是我國獨有的概念。上世紀(jì)90年代起源于香港，后被內(nèi)地學(xué)習(xí)與借鑒，自一九九八年內(nèi)地進(jìn)入商品房時代開始，一直存續(xù)至今。公攤面積因不符合國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)未設(shè)定上限等問題一直為人詬病?！皬膩頉]有哪個業(yè)主能測量清楚自家房子的公攤面積?！惫珨偯娣e是整棟樓的全體產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偟囊运酵队懊娣e計算的公用部分的建筑面積。
具體包括：電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、公共門廳、過道等。一般而言，公攤面積都有個系數(shù)范圍。目前，國家并未對各類房屋公攤面積的具體數(shù)值、區(qū)間范圍等做明確規(guī)定，只能按照市場一般標(biāo)準(zhǔn)給出一個相對比例：
（1）7層以下住宅，一般為7%—12%；
（2）小高層住宅分為三種情況：①無設(shè)備用房、無商鋪、無架空的情況下，一般在10%—15%之間；②有電梯，一般在15%—20%之間；③高層住宅相對較高，一般在20%—25%之間。
（3）25—33層及以上高層住宅，為25％以上；
（4）別墅類，一般為1%—8%。公攤面積的存在有違公平原則，在計算房地產(chǎn)稅稅基時，應(yīng)該堅決予以取締。這一做法除了符合稅收公平理論之外，更在于其巨大的現(xiàn)實意義。首先，根據(jù)公攤面積相關(guān)公式，房地產(chǎn)的市場價值包含了兩部分，分別是套內(nèi)建筑面積的價值和公攤部分面積的價值，而公攤面積雖名義為業(yè)主享有卻不直接受業(yè)主支配，因此本著受益原則的理念，這部分面積所體現(xiàn)的價值不應(yīng)該作為計稅依據(jù)的一部分。
其次，在計算房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)時扣除公攤部分面積所體現(xiàn)的價值，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅的計征具有重要的推動作用。房地產(chǎn)稅的推出勢必會在一開始陡然增加房屋持有者的稅收負(fù)擔(dān)，社會對于新法的抵觸情緒會迅速上升，這將不利于新法的進(jìn)一步推廣與實施。
而扣除公攤部分面積所體現(xiàn)的價值之后，納稅人繳納的稅費會明顯減少，不僅減輕了新法推出時納稅人陡增的稅收負(fù)擔(dān)，還降低了納稅人對新法的抵觸情緒，能加速新法的推廣與實施。
三、異時期異稅基彰顯公平
（一）計稅依據(jù)的公平性分析
房地產(chǎn)稅稅基評估是以房地產(chǎn)稅稅收為目的，對未明確具體價值的房地產(chǎn)稅稅基進(jìn)行評定作價的專業(yè)行為。量能原則要求我們必須準(zhǔn)確地衡量房地產(chǎn)稅稅基的價值才能做到稅收公平，而要做到對房地產(chǎn)稅稅基的準(zhǔn)確衡量必須對房地產(chǎn)稅稅基的范圍有一個明晰的界定。房地產(chǎn)稅稅基的課稅對象，主要有房屋和土地、房地一體、房屋和土地及附著物綜合體三類。
理論上，價值量最大的是房屋、土地及相關(guān)附著物的綜合體，房屋和土地的價值與房地一體的價值相等且小于前者。對于不同的情形應(yīng)該選擇適宜的評估客體，例如：當(dāng)需要評估一棟商廈的稅基時，使用房屋、土地及相關(guān)附著物的綜合體作為課稅對象較為適宜；當(dāng)需要評估一棟獨棟別墅時，使用房地一體作為課稅對象較為適宜；當(dāng)需要評估一幢居民樓各套住宅的稅基時，使用房屋和土地作為課稅對象較為適宜。
量的層面指的是房地產(chǎn)稅稅基的計稅依據(jù)，主要分為從價計征和從量計征兩類。國內(nèi)外稅收實踐中，對于計稅依據(jù)的選擇十分多元，但是，除了以房地產(chǎn)面積為計稅依據(jù)的捷克、以色列、匈牙利及以房地廠等級為計稅依據(jù)的英國等少數(shù)幾個國家或地區(qū)之外，大部分國家或地區(qū)都是以房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)。
差異的原因主要是各個國家或地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)制度存在較大差異。以房地產(chǎn)等級、占地面積等從量計征方式作為計稅依據(jù)不能很好體現(xiàn)房地產(chǎn)的真實價值，不符合量能原則及受益原則，因此不能夠保證稅收公平，一般情況下應(yīng)該不采用，只有在房地產(chǎn)市場十分不完善，無法得出合理的市場價值的情況下謹(jǐn)慎采用。
相比之下，從價計征的幾種價值類型是以價格作為衡量房地產(chǎn)真實價值的標(biāo)準(zhǔn)的，符合量能原則及受益原則，能夠保證稅收公平。一般地，在一個房地產(chǎn)市場較為成熟的地區(qū)，房地產(chǎn)的市場價值較好地反映其真實價值，此時采用市場價值作為房地產(chǎn)稅稅基的計稅依據(jù)最為合理。除此之外，為了謹(jǐn)慎不遺漏，在計稅依據(jù)的選擇上還可以選用投資價值、在用價值、原始價值等價值類型作為計稅依據(jù)。
（二）房地產(chǎn)稅的公平性定義
所謂房地產(chǎn)稅，除了對房屋征稅之外，還離不開對于土地的征稅。然而，我國現(xiàn)行稅種中，并沒有能很好反映土地價值的。拋開稅種，具有中國特色的國有土地使用權(quán)出讓金制度則是絕佳的反映土地價值的另一種意義上的“稅”。
土地出讓金是指土地受讓方為取得一定期限內(nèi)某塊土地的使用權(quán)而向政府土地管理部門一次性繳納的價款，其實質(zhì)是土地所有者向土地使用人一次性預(yù)收的若干年限地租之和。土地出讓金在形式上似租非租、似稅非稅，是地方財政的重要來源之一，占地方政府性基金收入的比重超過80%，且有持續(xù)走高之勢頭。
將土地出讓金由“費”的形式轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸悺钡男问?，由一次性收取轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨晔杖?，無論是對于政府還是對于民眾都具有十分顯著的作用。對于政府，由土地出讓金轉(zhuǎn)變而來的“土地稅”能夠給地方政府提供更為健康的財政資金來源，有助于緩解現(xiàn)階段各地地方政府對于使用土地出讓金籌集財政資金的過渡依賴狀況；
對于民眾，由于土地出讓金轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴恋囟悺卑茨晔杖?，能夠顯著降低當(dāng)今房價，更好發(fā)揮房地產(chǎn)稅抑制房價，促進(jìn)社會公平的作用。綜上所述，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系與國際主流定義相背離，不能正真起到房地產(chǎn)稅抑制房價、促進(jìn)公平的調(diào)節(jié)作用，應(yīng)該對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行重構(gòu)。
基于此，房地產(chǎn)稅的定義如下：房地產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分別對房屋以及土地征收的一種直接稅，其中房屋以單純房屋評估價值為計稅依據(jù)，土地以單純土地評估價值為計稅依據(jù)。上述關(guān)于房地產(chǎn)稅的定義符合稅收公平原則，理論上，在稅基評估過程中應(yīng)該予以采用。然而，考慮到一步到位的改革對于現(xiàn)行地方財政的巨大影響以及以現(xiàn)行市場數(shù)據(jù)評估無法做到稅收公平與效率。
應(yīng)該先行征收以房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價值（包含了房屋價值與土地出讓金價值）扣除公攤面積所占價值部分為計稅依據(jù)的過渡期房地產(chǎn)稅。此后，逐漸降低土地出讓金規(guī)模，以穩(wěn)步降低房價促進(jìn)民眾公平。
在這一過程中，可以通過調(diào)節(jié)過渡期房地產(chǎn)稅稅率或者不斷擴(kuò)大征稅規(guī)模保證政府財政收入不至于降低，保證過渡期政府財政收入的平衡。當(dāng)土地出讓金完全取消后，方可改革房地產(chǎn)稅的評估思路，按照房地產(chǎn)稅定義進(jìn)行評估征稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅作為直接稅調(diào)節(jié)收入、促進(jìn)社會公平的作用。
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