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1.公攤面積
由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積
公攤面積的組成:電梯井,管道井,樓梯間,垃圾道,變電室,設(shè)備間,過道,公共門廳,值班警衛(wèi)等,以及整棟服務(wù)用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
公攤面積國家標(biāo)準(zhǔn)2021
7層以下的住宅的公攤率是7%—12%。
2.7層—11層的住宅的公攤率是10%—16%。
3.12層—33層的住宅公攤率為14%—24%。另外,別墅類型的住房的公攤率是1%—8%。
2.得房率
簡單來說就是套內(nèi)面積與建筑面積之比。
一般多層的建筑物得房率為88%,高層的建筑物得房率為72%,而辦公樓為55%。
得房率還有很多的講究,所以得房率太低,不實(shí)惠;太高,不方便。因?yàn)榈梅柯试礁撸膊糠值拿娣e就越少,住戶也會感到壓抑。一般,得房率在80%左右比較合適,公共部分既寬敞氣派,分?jǐn)偟拿娣e也不會太多,比較實(shí)惠。
3.容積率
我們常常講的容積率就是建筑面積毛密度,通俗來講容積率=地上總建筑面積/土地面積。
容積率是由政府在土拍之前就規(guī)定了的,一般而言,容積率分為:
獨(dú)立別墅為0.2~0.5,
聯(lián)排別墅為0.4~0.7,
6層以下多層住宅為0.8~1.2,
11層小高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5,
住宅小區(qū)容積率小于1.0的,為非普通住宅。
4,綠化率,綠地率
綠地率:小區(qū)用地范圍內(nèi),各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。
綠地率主要包括:公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。
但需要明確的是,并不是長草的地方都可以算做綠地率,距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地,不管它們上面是否有綠化,都不計入綠地面積。
綠化率:綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。
相對綠地率而言,綠化率涵蓋面積比較寬泛,大至長草的地方或者樹木、花草能覆蓋的影子區(qū)域,小至露天停車場中間可以種草的方磚里,都被算作綠化率。
兩者之間的關(guān)系:作為居住舒適度的重要指標(biāo),高綠化率并不能代表高綠地率,但高綠地率肯定意味著高綠化率。
5.建筑密度
建筑密度是指建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積
簡單來說建筑密度直接影響了住戶的入住舒適度,建筑密度越高,意味著小區(qū)越擁擠。相反就越寬松,小區(qū)的公共設(shè)施就越多。
6.多層,小高層,高層,超高層
住宅分為多層、小高層、高層和超高層。1-7樓為多層,8-12樓為小高層,12樓以上為小高層,建筑總高度為100米以上的為超高層。
它們不止是高度的區(qū)別,在價格,維修基金,居住體驗(yàn)感上也有不同,根據(jù)自己的喜好選擇。
7.層高,凈高
層高通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差,叫做凈高。
8.開間,進(jìn)深
這兩個名詞還是很常見,我們把房間的主要采光面稱為開間,與其垂直的稱為進(jìn)深。一個房間的開間和進(jìn)深直接就影響到整個房間的面積以及后續(xù)裝修的問題。
9.躍層,錯層
躍層是一套住宅占兩個樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層
錯層一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上,用30-60cm的高度差進(jìn)行空間隔斷,層次分明,立體性強(qiáng),但未分成兩層,適合100平米以上大面積住宅裝修。結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上,有一定的高差。
10.五證兩書
五證包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證 。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》,《住宅使用說明書》
11.樓間距
兩相鄰樓的外墻面距離,通常情況下泛指同一個小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離
樓間距直接影響到房子的采光問題,
通風(fēng),日照長度,噪音大大,視野的廣度等,包括隱私問題。
12.溢價率
經(jīng)常關(guān)注土拍的讀者就會看到一個詞叫做溢價率,指的就是超出計算所有成本在內(nèi)的土地價格所占的百分比。
計算公式為土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。
舉個列子,標(biāo)價100元的土地,通過拍賣,最后成交價是200元,那么這個土地就是溢價土地,溢價率就是100%
土地的高溢價帶動了周邊的房價飛漲,土地溢價就是土地價格被開發(fā)商推高的結(jié)果。
13.樓面價
樓盤價是開發(fā)商定價的一個基本數(shù)據(jù)。
14.三通一平,五通一平,七通一平
三通一平:三通一平指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。這個時候,往往是開始動工建設(shè)項(xiàng)目。
五通一平:五通一平就是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作,一般包括:通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地。
七通一平:七通一平指的是土地在通過一級開發(fā)后,使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⒁约皥龅仄秸臈l件,使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。
了解了這些樓市中的專業(yè)名詞,再也不做買房小白,避免被套路,也不用想第一次進(jìn)售樓部,怎么裝做經(jīng)常去的樣子。希望能幫助到讀者,以后買房少走彎路。