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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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明年樓市“穩(wěn)定”為主 呈現(xiàn)五大趨勢(shì)
2018-12-10 08:47 點(diǎn)擊：320 次 作者： 來源：

  2018年樓市依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時(shí)注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時(shí)重點(diǎn)打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。而房?jī)r(jià)則在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明格局，7月份中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)，這成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，在剝離投機(jī)屬性之后，住宅的居住屬性被充分強(qiáng)化，住宅也正由商品化住宅為主的市場(chǎng)向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級(jí)。

  2018年10月份，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月份以來最低點(diǎn)，直接反映了購房者市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。同樣2018年10月份，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以來最低點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實(shí)質(zhì)性降溫。

  2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)要用一個(gè)字來形容就是“穩(wěn)”：地價(jià)穩(wěn)、房?jī)r(jià)穩(wěn)、預(yù)期也相對(duì)穩(wěn)定，在整體趨穩(wěn)的形勢(shì)下，還將呈現(xiàn)五大明顯趨勢(shì)：

  其一，樓市調(diào)控長(zhǎng)短結(jié)合的節(jié)奏不變，長(zhǎng)效機(jī)制更深入。著眼于優(yōu)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，不但表現(xiàn)在住房發(fā)展規(guī)劃落實(shí)，住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，更是在住房租賃市場(chǎng)以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現(xiàn)。而在落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對(duì)需求端限購不會(huì)放松，但針對(duì)首套房支持性政策或?qū)?qiáng)化，針對(duì)改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動(dòng)，總體依然會(huì)體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時(shí)更注重對(duì)剛需人群的保障。

  其二，城市分化加劇，不同城市間的市場(chǎng)變化將呈現(xiàn)明顯差異。一線城市價(jià)穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現(xiàn)在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長(zhǎng)期持續(xù)在一定較低水平，但成交價(jià)格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，不排除部分樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)，而更多二線城市的將呈現(xiàn)緩慢降溫趨勢(shì)。三線、四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯，值得關(guān)注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會(huì)對(duì)樓市采取一定的調(diào)控措施，成交量也將迎來進(jìn)一步下降。

  其三，商品房整體銷量見頂，但房企規(guī)?；詫⒊掷m(xù)。2019年商品房市場(chǎng)的成交量接近頂點(diǎn)，甚至商品房成交量會(huì)微低于2018年，但房企的競(jìng)爭(zhēng)卻更為激烈，龍頭房企規(guī)?；哪_步有所放慢，但中型房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將出現(xiàn)“白熱化”。一方面部分房企將重心重新調(diào)整回一線、二線城市，例如綠地、陽光城、中梁地產(chǎn)品牌房企已經(jīng)從2018年開始加大在一線、二線城市的布局，而另一方面，部分房企依然堅(jiān)定看好三線、四線城市甚至加大在三線、四線城市的布局力度，努力抓住三線、四線城市的去庫存政策的最后紅利期，期望繼續(xù)維持高周轉(zhuǎn)方式快速拿地、銷售，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期業(yè)績(jī)的快速提升。

  其四，融資難依然是擺在眾多房企面前的重要困難，不同陣營(yíng)房企融資難度差別會(huì)更為明顯拉大。大中型品牌房企的日子會(huì)相對(duì)好過一些，金融機(jī)構(gòu)未來依然會(huì)優(yōu)先考慮地產(chǎn)50強(qiáng)、地方龍頭；中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。但如何面對(duì)償債高峰，不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)加速銷售資金回流則是各類房企都必須面對(duì)的重要問題。持續(xù)融資強(qiáng)壓下，2019年企業(yè)之間的并購、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更為普遍。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企由于資金壓力，會(huì)不得不選擇與中大型房企合作開發(fā)，或者被并購。同時(shí)，中大型品牌房企手中的項(xiàng)目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，也有可能需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象也會(huì)明顯增多。

  其五，租賃行業(yè)將迎來“管控年”，2019年長(zhǎng)租公寓仍然是眾多企業(yè)覬覦的市場(chǎng)，更多中小房企也將加入到租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之中。在租賃市場(chǎng)快速增長(zhǎng)之下，2019年將強(qiáng)化租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)方的監(jiān)管將加強(qiáng)。尤其會(huì)加強(qiáng)對(duì)于資金的監(jiān)管，包括對(duì)“租金貸”等金融產(chǎn)品的監(jiān)管，各地將進(jìn)一步出臺(tái)相應(yīng)的管理細(xì)則以保障承租人和房產(chǎn)出租方的資金安全。另外對(duì)于長(zhǎng)租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期長(zhǎng)的問題，還將會(huì)給予了更多的金融政策支持。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)