成交前跌后升的9月份，樓市并沒有表現(xiàn)出“金九”的勢頭。監(jiān)測的全國重點城市數(shù)據(jù)顯示，在9月份首周商品房成交量環(huán)比下跌20%的拖累下，整個9月份的成交量環(huán)比只上升了7個百分點，同比下跌17%。同時，全國商品房庫存量仍在上升，全國樓市仍未走出低迷局面。
面對9月份銷售依然低迷的局面，更多的“救市”新政出臺。9月份，松綁限購的城市新增7個；9月30日，房貸新政出臺；10月14日，公積金新政出臺。
密集的“救市”新政出臺，終于令樓市在10月份轉(zhuǎn)了風(fēng)向：成交量環(huán)比快速增長。在“十一”期間成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)平平后，其后三周部分重點城市的成交量不斷上漲，中原地產(chǎn)監(jiān)測的54城、監(jiān)測的41城的樓市成交量均連續(xù)三周上揚。雖然10月份能否成為“銀十”尚有待觀察，但商家信心已明顯恢復(fù)。
面對系列新政后的樓市新風(fēng)向，國信證券分析師區(qū)瑞明明確表示：“樓市的暖冬會有，銷售的改善至少會持續(xù)到明年上半年。”在區(qū)瑞明看來，新政適時出臺，不再局限于“托”，更有濃濃的“舉”的意味，顯示出強烈的救市信號?！拔覀冾A(yù)計在中央發(fā)出‘信號’后，地方政府會踴躍出臺各種細(xì)則落實新政以刺激房市。新政的出臺、地方政府的積極跟進(jìn)，有望在中短期內(nèi)結(jié)束樓市成交低迷的態(tài)勢?！?/FONT>
樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變
自今年4月份南寧松綁限購開始，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策在松綁的道路上越走越遠(yuǎn)。但由于松綁限購更多是基于地方政府層面，且不涉及四大一線城市，因此，對全國樓市成交的刺激作用并不明顯。今年1-8月份，全國樓市成交量持續(xù)下滑。
進(jìn)入“金九”，開發(fā)商推貨力度明顯加強，可以看出，隨著年底臨近，完成今年銷售目標(biāo)的時間越來越短，開發(fā)商“畢其功于一役”的心態(tài)越來越明顯。
可惜，市場并沒有因開發(fā)商的推貨量增加而有所改變，買家持幣觀望心態(tài)明顯，開發(fā)商的熱情與消費者的觀望形成鮮明對比。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國商品房、商品住宅成交量同比均出現(xiàn)下滑，庫存量持續(xù)上升。作為一線城市的廣州，9月份的成交量在今年前三個季度只處于中等水平位置，且創(chuàng)下近10年來9月份樓市成交的最低紀(jì)錄，絲毫未見“金九”成色。
正所謂“禍兮福所倚”，9月份的低迷成交導(dǎo)致了更大力度的救市，并且是從地方到中央層面的救市。
雖然救市效果在“十一”期間未見明顯體現(xiàn)，成交量同比依然下滑，但“十一”過后，樓市風(fēng)向終于轉(zhuǎn)變。中原地產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月份樓市持續(xù)升溫，國慶長假后，所監(jiān)測的54個城市的商品房成交量連續(xù)三周呈上漲之勢。監(jiān)測的41個重點城市商品房成交數(shù)據(jù)同樣顯示，從10月6日至26日連續(xù)三周成交量環(huán)比上漲，第一周上漲43%，第二周上漲20%，第三周上漲5%。廣州同樣是一個鮮明的例子，房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，10月1日-26日，廣州一手住宅網(wǎng)簽量為5645套，環(huán)比9月1日-26日的3726套大漲51.5%。
這種風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，還體現(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)上，10月份，開發(fā)商悲觀情緒有所減少，樂觀情緒抬頭。
樂觀情緒高漲
救市政策陸續(xù)出臺、成交量不斷上升，并沒有改變外資機構(gòu)對中國樓市的悲觀判斷。近日，F(xiàn)ulcrum資產(chǎn)管理公司董事長加文·戴維斯在其文章中繼續(xù)老調(diào)重彈——中國樓市正面臨崩盤。
與此相反，國內(nèi)機構(gòu)對樓市前景樂觀情緒高漲。興業(yè)證券分析師劉建剛認(rèn)為，按揭貸款逐步寬松，對地產(chǎn)行業(yè)形成中長期支撐的趨勢并未改變，尤其是9月末央行限貸政策的變化和支持按揭貸款資產(chǎn)證券化等表述來看，中國商業(yè)銀行將中長期提升按揭貸款占總貸款比重，支持房地產(chǎn)行業(yè)的長期繁榮。從美國和日本等國的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場大周期的唯一決定因素就是資金，按揭貸款的安全性將使得銀行在利率市場化背景下持續(xù)增加按揭貸款配置，即銀行的資金將持續(xù)大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場，MBS的推出將加速這一趨勢的演化。“房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間將大幅超越當(dāng)前市場的預(yù)期。”
國金證券分析師曹旭特認(rèn)為，未來“房價的走勢也會被逆轉(zhuǎn)”，目前反映供求關(guān)系的去化周期和批售比仍處于歷史峰值，按行業(yè)自身的規(guī)律，今年第四季度開始房價應(yīng)該出現(xiàn)調(diào)整，但在政策外力下，“房價難免在明年再次反彈”。
【回顧】
三波救市新政
效應(yīng)各不相同
今年至今，雖然地方政府出臺了不少救市政策，例如武漢放松公積金、北京上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等，但這些都是個別城市零敲碎打的救市政策，影響力并不大。今年全國最具影響力的救市政策有3條：限購松綁、房貸新政、公積金新政。
三大救市新政中，其出臺的原因及過程不同，救市的層面不同，市場效應(yīng)也各不相同。從目前的市場反應(yīng)來看，房貸新政刺激成交的效應(yīng)最為明顯。
救市第 1 波 松綁限購
●出臺原因
樓市成交低迷
去年年底，隨著“錢荒”的出現(xiàn)，國內(nèi)樓市成交開始遇冷。今年年初，市場觀望情緒更加濃厚，成交低迷情況更加嚴(yán)重，樓市庫存量不斷增加。其間，外資機構(gòu)不斷唱空中國樓市，繼2010年之后，“中國房地產(chǎn)崩盤論”再度甚囂塵上。加上知名港資房企撤資、萬科董事會主席王石連續(xù)警告“小心了”，更讓人感覺到中國樓市處于風(fēng)雨飄搖中。隨著住宅市場銷售不佳，土地市場也開始轉(zhuǎn)冷，地方政府在土地出讓上的收入大幅減少，迫切希望救市。
●過程
從遮遮掩掩到光明正大
有人把呼和浩特松綁限購看作是今年中國樓市松綁限購的開始，這一說法不太準(zhǔn)確。真正打響松綁限購“第一槍”的，其實是南寧，雖然南寧方面后來曾否認(rèn)松綁限購，但在實際操作中，南寧在4月份已經(jīng)放開購房戶籍限制。繼南寧之后，天津濱海新區(qū)很快跟上。一開始，突破限購“紅線”的城市，為避免“見光死”，都采取遮遮掩掩的態(tài)度。
5月份，住建部確認(rèn)除四大一線城市外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存量過大的城市。
6月份，呼和浩特成全國首個正式發(fā)文確定放開限購的城市。此后，松綁限購開始從遮遮掩掩走向光明正大。9月26日，隨著珠海松綁限購，全國松綁限購城市已達(dá)到41個，未松綁限購的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳及三亞。
●推動層面 地方政府
放不放松限購，由地方政府決定。
●和廣州關(guān)系 無關(guān)
在松綁限購方面，廣州屢次傳出“狼來了”的聲音。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使廣州不能全面松綁限購，作為國家級新區(qū)的南沙陷入成交困境，至少應(yīng)該局部松綁限購。在佛山松綁限購后，廣州松綁限購的呼聲越來越高。不過，至記者截稿時止，松綁限購依然和廣州沒有關(guān)系。
●市場效應(yīng) 冷暖不一
松綁限購未能在全國掀起成交熱潮，今年樓市“金九”未能成真，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年同期。即使環(huán)比，重點城市的成交量也只有小幅上升?？紤]到“金九”的特殊性，這種小幅上升稱不上是回暖。
具體到各個限購的城市，則出現(xiàn)冷暖不一的情況。全國41個松綁限購的城市中，有27個城市的樓市9月份的成交量環(huán)比有所上漲，其中，貴陽、蘭州、杭州、西安4個城市的成交量漲幅超過50%。漲幅最高的貴陽市，解限時間為今年9月1日，貴陽市商品房網(wǎng)上簽約與備案平臺統(tǒng)計顯示，9月份貴陽市銷售新建房屋9465套，相比8月份上漲64.9%，銷售面積環(huán)比上漲56.2%。以臺州、金華等為代表的11個城市的樓市成交量在解限后依然有所下跌，其中，跌幅超過30%的城市有3個：臺州、金華和徐州，跌幅分別為41%、33%和32%。此外，還有3個城市的成交量環(huán)比基本持平。
救市第 2 波 房貸新政
9月30日，風(fēng)傳已久的房貸新政出臺。中國人民銀行與銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，重新界定首套房和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵剛需和改善型需求。主要內(nèi)容有四大方面：1、加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持；2、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；3、增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；4、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。
●出臺原因
成交依舊低迷
在經(jīng)濟增速放緩的情況下，樓市的硬著陸無疑會雪上加霜。知情人士表示，9月份剛結(jié)束，確定今年第三季度樓市繼續(xù)低迷、供過于求后，央行與銀監(jiān)會馬上出臺房貸新政，以刺激樓市成交，減少房地產(chǎn)給整體經(jīng)濟帶來的負(fù)面影響。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運在近日的一次新聞發(fā)布會上表示，近期一些地方包括有關(guān)部門放松限購、限貸政策，這是政策在向市場調(diào)節(jié)回歸。以前房地產(chǎn)市場的調(diào)控更多是用行政手段，現(xiàn)在無論放開限購、取消限貸，實際都是減少行政干預(yù)，更多地讓市場發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，符合改革的方向。
●過程
遭遇銀行“冷對”
房貸新政本身就不是強制性措施，銀行從自身利益出發(fā)，“冷對”房貸新政。七折利率難覓蹤影，即使優(yōu)惠利率也難出現(xiàn)。
房貸新政出臺近一個月后，媒體走訪廣州20家銀行網(wǎng)點獲悉，共有6家銀行首套房最低房貸利率下浮至基準(zhǔn)以下，最優(yōu)惠的利率為9.4折。當(dāng)然，優(yōu)惠利率并不是“免費的午餐”，其中5家銀行對享受房貸利率優(yōu)惠均有附加條件。
●推動層面 中央
房貸新政由央行和銀監(jiān)會出臺，涉及全國房地產(chǎn)市場。
●和廣州關(guān)系 有關(guān)
房貸新政和中國所有城市的房地產(chǎn)有關(guān)，包括廣州在內(nèi)。
●市場效應(yīng)
明顯刺激成交
當(dāng)房貸新政出臺后，開發(fā)商一片歡呼聲，此前一些謹(jǐn)慎的開發(fā)商，也表現(xiàn)出樂觀的態(tài)度。從10月份的樓市成交情況來看，開發(fā)商的樂觀有一定的道理，雖然房貸新政仍遭銀行“冷對”，但消費者的觀望態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，購房者明顯增加。
更重要的是，市場期待在明年年初銀行的額度有所增加后，樓市成交會有更好的表現(xiàn)，房貸新政刺激樓市成交的效應(yīng)更為明顯。東興證券分析師鄭閔鋼明確表示，限購政策對市場的提升效果不明顯，但房貸新政燃起市場更大的信心。國泰君安分析師侯麗科認(rèn)為，房貸新政的救市力度超出預(yù)期，央行托底政策下，市場有所回暖，銷量改善可期。
救市第 3 波 公積金新政
10月14日，根據(jù)《住房公積金管理條例》的有關(guān)規(guī)定，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，涉及放寬貸款申請條件，取消四項收費，實現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。
●出臺原因 刺激樓市成交
和房貸新政一樣，公積金出臺的目的也是為了刺激樓市成交。
●過程 待遇各不相同
公積金新政在各地的待遇大有不同。河南公積金新政早出，但遲遲未能落地。武漢公積金貸款門檻降低，可能釋放更多改善性需求，緩解房地產(chǎn)庫存壓力。四川在公積金異地互認(rèn)方面有一定說法，明確只能在戶籍所在地申請公積金貸款。至于廣州，最新通過的公積金新政與三部委的公積金新政存在抵觸，而且廣州每月的公積金貸款限額為10億元，面臨“無米下鍋”的窘境。
●推動層面 中央
公積金新政由三部委出臺，同樣面對國內(nèi)所有城市。
●和廣州關(guān)系 互相抵觸
三部委出臺的公積金新政是為公積金松綁，但廣州的公積金新政是為公積金的提取設(shè)置更多條件。
●市場效應(yīng) 效果有限
海通證券分析師涂力磊表示，公積金相關(guān)規(guī)定實質(zhì)等同給予住房需求更大的信貸支持，有利于激發(fā)市場潛在需求。但由于公積金發(fā)放的時間較長，開發(fā)商對公積金熱情不高，從目前的市場反應(yīng)來看，公積金新政刺激樓市成交的效果有限。
【展望】
還會有第4波
救市新政嗎？
三波救市新政之后，還會不會有第4波救市新政？業(yè)內(nèi)對此持不同的意見。
正方：有
“如果后期房地產(chǎn)市場還不能有效恢復(fù)，除降息、降準(zhǔn)等傳統(tǒng)宏觀貨幣工具外，政府仍存在大量政策后手可供選擇，”海通證券分析師涂力磊表示，這些“后手”包括差別化信貸、行政干預(yù)、財稅政策、土地和戶籍政策、網(wǎng)路管理和保障房制度等。
現(xiàn)在風(fēng)傳最厲害的，就是二手房營業(yè)稅的調(diào)整。有消息稱，針對完善二手房交易營業(yè)稅政策，有關(guān)部門正在各大城市和機構(gòu)之間展開調(diào)研，聽取各方意見并評估該稅種的價值，在充分論證的基礎(chǔ)上，未來有可能對其進(jìn)行調(diào)整。所謂的“調(diào)整”，就是從目前免征期限的5年調(diào)整為2年。
反方：沒有
鏈家地產(chǎn)研究部張旭分析，限購、信貸、稅費是樓市調(diào)控的三大主要途徑，目前限購和信貸均已明顯放寬，尤其是首套房貸的認(rèn)定能夠撬動大量的改善性需求，“從目前調(diào)控的放寬情況來看，仍以促進(jìn)合理的住房需求為主，屬于適度的放寬。若營業(yè)稅改為滿2年免征，則失去原有的市場調(diào)節(jié)作用，過度的放寬容易導(dǎo)致投資性需求大量進(jìn)入。整體來看，現(xiàn)在市場明顯回暖。在此背景下，預(yù)計不會也不需要再出臺新的松綁政策”。
【比較】
2014年救市力度
弱于2008年
對于至今為止的這一輪救市政策，不少人認(rèn)為其救市力度和2008年無法相比。
2008年“4萬億”政策出臺后，當(dāng)時流動性非常充裕，7折房貸優(yōu)惠利率得以實現(xiàn)?，F(xiàn)在雖然最低也有7折房貸優(yōu)惠利率，但在銀行額度不足的情況下，連房貸都難以及時發(fā)放，更別說7折優(yōu)惠利率了。同時，2008年我國處于降息周期，當(dāng)年內(nèi)連續(xù)4次降息，無形中減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。
2008年的救市政策中，居民首次購房最低首付款比例減至20%，這也比今年首付三成的比例要低。2008年，救市政策還包括營業(yè)稅免征年限的調(diào)整：非普通住房未滿5年征收全額營業(yè)稅改為未滿2年征收，超過2年征收差額營業(yè)稅。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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