想到西安，也許第一反應(yīng)就是去旅游，歷史悠久的西安，乃是13朝古都。但說到房地產(chǎn)市場，也許對西安樓市有了解的卻寥寥無幾。然而，西安這座以旅游聞名全國的城市，這個長三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的門戶城市與重要交通樞紐，卻在短短幾年間同樣成為各大開發(fā)商爭搶的市場。不過，新區(qū)土地集中出讓也導(dǎo)致西安樓市供應(yīng)量巨大，反而讓開發(fā)商們誰的日子也不好過，“不賣不行，賣得貴不行，賣得便宜又怕虧錢”。
限購與解限時間表
2011年2月25日西安原則通過了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，標(biāo)志著西安限購開始。限購區(qū)域為西安市轄區(qū)(新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū))；
2011年2月28日西安“限購令”實施細(xì)則出臺；
2014年7月27日西安市宣布60平方米以下住房取消限購；
2014年8月28日下午西安宣布自9月1日起全面取消限購。
九月房價，平過兩年前
記者是在今年8月31日到達(dá)西安的，恰是西安宣布全面取消限購的第3天。然而，記者踩盤發(fā)現(xiàn)，即便是宣布解除限購后的首個周末，西安樓市也未出現(xiàn)預(yù)期中的火爆場面，不少樓盤銷售中心僅有幾臺客戶在看盤。不少銷售人員表示，“因為原來的限購對于西安來說也沒有什么影響?！蹦硣鴥?nèi)知名房企的項目負(fù)責(zé)人直言不諱，“西安對限購令的執(zhí)行力度并不嚴(yán)，像我們公司的項目，買家只需額外給800元手續(xù)費(fèi)就能搞掂社保證明了，外地人想買房不是問題?！?/FONT>
解限改變樓市預(yù)期
在西安曲江區(qū)的金地·湖城大境，有銷售人員告訴記者，限購取消對樓市來說依然有利好，“至少買家們會覺得樓價很難再往下進(jìn)一步走低，解限后，也有西安本地買家過來買房，怕9月1日以后折扣會少”。
記者在隨后幾天的采訪中也感受到，西安各盤大多選擇“按兵不動”，甚至有樓盤加大優(yōu)惠力度以求盡快出貨，比如有樓盤從起價的5400元/m2再降200元，還有浐灞、曲江兩盤以4800元/m2和4950元/m2低價入市，都在一定程度上帶旺了人氣。
對此，房價點評網(wǎng)西安首席分析師徐亞林表示，“西安這種一直處于低位平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的城市，對政策的敏感度不是很高?！?/FONT>
“金九”量升成色足
不過，隨著市場對限購令的消化，9月份西安樓市成交量還是有了明顯的變化。根據(jù)西安市房管局公布的數(shù)據(jù)，9月西安“金九”有成色，商品房銷量明顯攀升，其中住宅銷售量達(dá)到165.14萬平方米，同比增長53.12%，環(huán)比增長48.49%。而在9月30日央行宣布放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，西安有開發(fā)商表示，感覺國慶期間到訪客戶有所增加，但樓市熱度暫時還沒有特別明顯的回升。
放松限購雖然在一定程度上推動了西安的成交，但對價格的幫助并不明顯。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，9月西安住宅均價為6904元/m2，環(huán)比8月的6927元/m2繼續(xù)下跌0.33%。有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認(rèn)為，價格下跌，與部分開發(fā)商在“金九”以價換量以及“剛需”買家集中時間出手不無關(guān)系。預(yù)計之后西安房價也不會出現(xiàn)大幅上漲的情況。
促銷多觀望仍濃
記者留意到，這個價格甚至同比2012年9月份的7088元/m2還便宜了2.5%。而2013年9月全國樓市熱度接近最高點時，西安住宅均價甚至去到7233元/m2?？梢哉f，2012年“金九”時在西安買了房的市民，兩年后不僅沒等到樓價上漲，可能還要面對兩年后的房比自己當(dāng)時買還要便宜的尷尬局面。
記者也從當(dāng)?shù)孛襟w了解到，在剛剛過去的“國慶黃金周”，西安各個樓盤雖然抓緊時間搞促銷，推特價，但多數(shù)買家仍持觀望態(tài)度，一方面是因為不少“剛需”買家認(rèn)為西安房價相對于西安工資水平來說還是偏高，另一方面也因為買家擔(dān)心出手后房價還會下跌。
西安樓市之惑
國內(nèi)知名開發(fā)商紛涌入
產(chǎn)品不錯價格“平到笑”
中國習(xí)慣性依據(jù)政治地位、經(jīng)濟(jì)實力、城市規(guī)模、區(qū)域輻射能力等標(biāo)準(zhǔn)把各個城市劃分為一線、二線、三線甚至四線，而每個層級內(nèi)又會再分為“強(qiáng)”、“中”、“準(zhǔn)”。作為區(qū)域中心城市的西安，被列入二線城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展原因，僅被列入二線“中”的隊伍，在“中”的名單中，也被列在南京、武漢、哈爾濱和沈陽之后。
房價點評網(wǎng)西安首席分析師徐亞林表示，西安房地產(chǎn)市場可能是全國表現(xiàn)最為穩(wěn)健的市場之一，市場的年度波動起伏比較小，相對平穩(wěn)是西安市場的一大特點。
頂級豪宅僅約2萬元/m2
西安已吸引國內(nèi)幾乎所有知名房企進(jìn)入。記者在西安采訪時發(fā)現(xiàn)，暫時仍未進(jìn)入廣州樓市的龍湖、華潤、華遠(yuǎn)、華僑城等房企，已在西安有精品項目，另外，綠地、恒大、保利、金地、中鐵、中冶、中建等房企也有項目。而西安本地房企亦不少，近期也出現(xiàn)萬科、保利與本地房企共同開發(fā)一個地塊的情況。中海則是西安曲江一期的大地主。另外，進(jìn)入西安并不算太長時間的萬科，在西安也有高端項目如萬科大明宮、“剛需”項目如萬科金域東郡、萬科城等。雅居樂在西安也有兩個項目，分別為在曲江一期的雅居樂·御賓府以及位于城南大學(xué)城附近的雅居樂·鉑瑯峯。
雖然在西安的大型房企很多，但西安樓價在廣州人看來，簡直可以用“平到笑”來形容。如萬科大明宮這種市區(qū)頂級豪宅，價格也不過2萬元/m2左右。整個市場大部分為5000~7000元/m2的房子，甚至有不到5000元/m2的低價房。9000/m2以上的已是高端盤，1萬多元/m2以上的已可以被叫做豪宅。
庫存去化周期超20個月
據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2014年9月份，西安市住宅總庫存量在1800萬平方米的水平，庫存壓力巨大是目前市場的核心問題，在這個前提下，西安市場的價格水平在短期內(nèi)提升的難度很大。
有不少項目負(fù)責(zé)人也表示，受2008年后拿地潮的影響，住宅供應(yīng)量在近幾年集中釋放，之前兩年去化周期不過10個月左右，但2014年開年之后庫存壓力明顯增加，西安庫存的去化周期估計已經(jīng)在26個月至30個月之間，不少舊城改造項目的出現(xiàn)以及周圍新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)是讓庫存量增加的重要原因。
采訪手記
銷售日子不好過
互相吐槽不避嫌
在廣州，逛街時常會看到店鋪里貼著“同行免入，面斥不雅”的告示。然而，并不是所有的市場都排斥同行，記者近日在西安采訪時就發(fā)現(xiàn)，不僅很多房企的營銷負(fù)責(zé)人都跟附近競爭對手的營銷人員很熟悉，穿著工作襯衣也能到對面銷售中心喝茶聊天，甚至就算不認(rèn)識對方的人，只要說是××房企的來參觀學(xué)習(xí)，對方銷售人員也會熱心接待介紹。
更有意思的是，兩個競爭對手之間的聊天不僅包括“你們現(xiàn)在賣得好么？這個月賣了多少套”這種詳細(xì)的內(nèi)容，甚至還有“聽說你們有幾套特價房，還有么？我想買啊”，“你們降了多少，還降不降？”這樣直爽的對話。之后記者也向一些房企營銷人員了解同行這樣相處的原因，不少營銷人員都表示，一來大家都賣不動，不用遮遮掩掩；二來同行互相參觀學(xué)習(xí)很正常啊，反正都是公開信息。當(dāng)然，還有一個潛在的原因是，世道不好時，做營銷的流動性也很大，也許今天還在東家，明天就要去西家，多個朋友多個機(jī)會，你好我也好。
可見，市場不好時，大家日子都不好過時，多交流、多吐槽，對于一線營銷人員來說，既能互相學(xué)習(xí)，還能共同減壓，皆大歡喜。 (陳白帆)
買房故事
遠(yuǎn)郊平價房和煤老板拋售拖累房價
舊城改造，4000多元/m2低價房市場上大把
近幾年，西安大力推進(jìn)“城中村”改造，帶來邊緣地區(qū)“城中村”改造后新建商品房的大量增加。“在西安東北郊，沒有配套沒有環(huán)境可言的地方，會有4000多元/m2的毛坯商品房。這些房因為單價總價都很低，除了吸引低層人士購買外，也會吸引很多拿了補(bǔ)償款的村民購買。而且這些房還能做到80平方米三房，120平方米四房，但確實沒有舒適性可言。”西安某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年以來，西安賣得最好的就是這種遠(yuǎn)郊的平價樓，1個月有100多套成交量，如果是價格比較高的區(qū)域，比如7000元/m2以上的，就算是“剛需”盤，一個月能賣20~40套已是非常好的銷售業(yè)績。
講到“房姐”，西安高端片區(qū)曲江區(qū)某開發(fā)商一臉無奈?！跋?房姐"這種拿幾個身份證在曲江豪宅片區(qū)買樓的以前還挺多的。2010年~2012年上半年能源行業(yè)還做得比較好，確實很多煤老板來西安買房?！闭劶爱?dāng)年，開發(fā)商表示土豪買房都是“團(tuán)購”，一個人來幫一堆人下定，付了定金后，那些業(yè)主才會陸續(xù)過來簽約，“但后來能源行業(yè)不景氣，也有煤老板拋售豪宅，價格低于市價都還賣不出去，也直接拖累了一手豪宅的價格?！?/FONT>
主流媒體地產(chǎn)主編
當(dāng)?shù)貥鞘?/FONT>
點評
房價洼地OR西安機(jī)會
在眾多的城市樣本中，西安是一個獨(dú)特的范本。
對于老百姓來說，一個城市均價在6500元/m2左右，三環(huán)等稍遠(yuǎn)一些區(qū)域，價格“5字頭”，還很有可能是萬科、中海等品牌開發(fā)商，當(dāng)然是件極實惠的事情。然而，對于業(yè)內(nèi)人士來說，西安房價之低，十年間僅從3000元/m2漲到6000元/m2，只有兩倍增速，卻是件非常痛苦的事。每每以鄭州、蘭州、成都、重慶等周邊城市類比，房價、成交量西安都是稍遜一籌。
分析西安房價一直低位運(yùn)行的原因，首當(dāng)其沖是供應(yīng)量很大，而需求有限。從個人的感觸來看，西安樓市還有一個較為顯著的特征，即城中村改造帶來的城改房大量供應(yīng)。據(jù)不完全統(tǒng)計，市場約有500~700個主力在售樓盤，其中超過1/3是城改房。
很多人期待930新政一出，市場就會有變化。雖然我們也認(rèn)可，在未來改善性需求將迎來高峰，但西安目前仍以“剛需”貨量為主。在曲江二期、西咸版塊等熱點區(qū)域，中海、金輝、金地、保利、華潤、萬科等項目還在扎堆“拼殺”。
從專家的角度來看，論人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、吸附力和年輕人的數(shù)量，西安的利好顯而易見：常住人口850多萬，經(jīng)濟(jì)規(guī)?？梢裕珿DP5000億上下，西北中心城市，教育、醫(yī)療、城市配套在西北首屈一指，如果每年30萬的大學(xué)畢業(yè)生能留下，改變中小戶型過剩、改善性房產(chǎn)不足的現(xiàn)狀，西安的后發(fā)優(yōu)勢還是存在的。
西安樓市
啟示錄
曲江新區(qū)之“痛”
配套跟不上，豪宅區(qū)也得賣“剛需”
曲江新區(qū)可以說是西安開發(fā)新城的一個縮影。
“曲江規(guī)劃都是為富人度身訂造的?！庇虚_發(fā)商直言不諱。西安目前的豪宅盤主要集中在曲江新區(qū)一期，然而在過高的庫存壓力下，聚集了眾多豪宅的曲江新區(qū)一期也不得不放低身價，開始賣“剛需”產(chǎn)品。
資料顯示，曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)，2003年7月更名為“曲江新區(qū)”。曲江新區(qū)屬于雁塔區(qū)，位于西安城東南，是以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，核心區(qū)域面積40.97平方公里。
擁有大雁塔、大唐芙蓉園、大唐不夜城、曲江池遺址公園等景觀的曲江一期可以說是成功的范本。但是，曲江二期卻暫時難以復(fù)制一期的輝煌，這也導(dǎo)致曲江二期的項目只能“賤價出售”。
有開發(fā)商表示，總體來說，西安人都喜歡住南郊和高新區(qū)，用在曲江一期買房的價格，其實可以在其他區(qū)買到很不錯的房子。如果說曲江一期還是有規(guī)劃、有配套的，那么曲江二期則屬于挖了個坑給開發(fā)商跳，“買曲江二期的可以說是不太理智的客戶，賭的是曲江二期的未來。”跨了三環(huán)的曲江二期，在道路建設(shè)、生活配套各方面都無法與曲江一期比，而更大的打擊則來自于規(guī)劃的難以實現(xiàn)。
在曲江二期項目的賣點中，曲江燕夢湖曾與雁鳴湖、南湖齊名，“湖景別墅、一線臨湖景觀”曾是開發(fā)商對它的期待，但如今，這一期待已經(jīng)成了泡影。在最新的曲江規(guī)劃圖上，“燕夢湖”徹底消失了蹤跡。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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