房地產(chǎn)稅試點(diǎn)來了！10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

從2003年首次提出“對(duì)自住房進(jìn)行征稅”到2021年“在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”，房地產(chǎn)稅可謂十余年磨一劍。在當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)上，為何要開征房地產(chǎn)稅？將帶來哪些影響？執(zhí)行難點(diǎn)何在？我們特別邀請(qǐng)了北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系助理教授張宇進(jìn)行解讀。

為何在當(dāng)前推出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)稅的立法歷程，張宇進(jìn)行了簡(jiǎn)要梳理：

·1984年工商稅制改革，房地產(chǎn)稅被分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種；

·1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》實(shí)施，成為目前房產(chǎn)稅的適用依據(jù)。條例中，所有非營(yíng)業(yè)的個(gè)人用房納入免稅范圍，因而排除了80%以上的可征稅房產(chǎn)；

·2003年，黨的十六屆三中全會(huì)首次提出對(duì)自住房進(jìn)行征稅；

·2011年，上海和重慶率先開展自住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；

·2015年，房地產(chǎn)稅納入第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，正式為房地產(chǎn)稅立法劃定時(shí)間表；

·2018年，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；

·2021年10月，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

房地產(chǎn)稅的立法過程經(jīng)歷了較長(zhǎng)周期，為何在當(dāng)前推出？官方給出的口徑是“為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“房地產(chǎn)稅涉及面廣，制度設(shè)計(jì)難度非常大，充分討論、凝聚共識(shí)，試點(diǎn)先行、立法推進(jìn)，是房地產(chǎn)稅改革的一個(gè)可取思路”，張宇表示，房地產(chǎn)稅改革擬定在當(dāng)前推出，首先，它是與中國(guó)住房制度改革、“房住不炒”等促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策聯(lián)系在一起的。

第二，房地產(chǎn)稅有助于促進(jìn)社會(huì)公平。開征房地產(chǎn)稅為地方政府公共服務(wù)籌措資金，更加注重為本地居民提供可持續(xù)的公共服務(wù)。比如，此前上海在試點(diǎn)中就明確了征稅的目的就是為了抑制投資投機(jī)需求，征稅用途是公共租賃房的建設(shè)與維護(hù)；重慶的征稅用途和上海類似，用于保障性住房建設(shè)等支出。另外，考慮到過去試點(diǎn)中房地產(chǎn)稅含有免征面積等機(jī)制設(shè)計(jì)，是一種累進(jìn)稅，也具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平的作用。

第三，減少地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，對(duì)從源頭上抑制房?jī)r(jià)的過快上漲有正向作用。2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%。從改革開放之初不足20%，到“十三五”末超過60%，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展成就顯著。與城鎮(zhèn)化同步進(jìn)行的是大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而這背后離不開土地出讓金的大力支持。參考發(fā)達(dá)國(guó)家80%城鎮(zhèn)化率的平均水平，可預(yù)期未來我國(guó)城鎮(zhèn)化的速度終會(huì)逐漸放緩。

如果說“土地財(cái)政”是不可持續(xù)的，那么在高價(jià)值地塊減少和既有基礎(chǔ)設(shè)施增多的趨勢(shì)下，將來靠什么資金來新建和維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施呢？征收房地產(chǎn)稅無疑是一個(gè)可納入考慮的方案。它既能夠緩解地方財(cái)政過于依賴“賣地”的問題，又能在一定程度上從源頭抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，能夠?yàn)榻鉀Q地方財(cái)政問題提供一個(gè)潛在的出路。

從國(guó)際上來看，征收房地產(chǎn)稅是普遍做法。美國(guó)各州稅率實(shí)際稅率在0.27%-2.4%不等；日本對(duì)保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。固定資產(chǎn)稅基準(zhǔn)稅率長(zhǎng)期保持在1.4%，都市計(jì)劃稅稅率在0.2%-0.3%，但征稅評(píng)估價(jià)通常只有房屋市場(chǎng)價(jià)的一半。以美國(guó)為例，美國(guó)的房產(chǎn)稅是地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，平均占到地方政府總財(cái)政收入的50%以上（調(diào)整后口徑）。

房地產(chǎn)稅會(huì)帶來哪些影響

張宇認(rèn)為，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作，毫無疑問有利于“房住不炒”政策的實(shí)施。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅有利于打擊炒房，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。那么，房地產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人和家庭、房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府等又將產(chǎn)生哪些具體影響？

張宇分析：

首先，對(duì)于個(gè)人和家庭來說，因?yàn)槌钟械姆慨a(chǎn)類型、數(shù)量和價(jià)值不同，受到房地產(chǎn)稅的影響也不相同。按照重慶和上海兩地的經(jīng)驗(yàn)來說，都會(huì)劃定一定的免征面積，因而有正常居住需求的居民對(duì)于房地產(chǎn)稅的感受并不明顯。對(duì)于持有多套房產(chǎn)或高端房產(chǎn)等需要繳稅的個(gè)人或家庭來說，房地產(chǎn)稅會(huì)增加持有成本。那么，當(dāng)他們考慮是否繼續(xù)投資房產(chǎn)的時(shí)候，就會(huì)傾向不買，會(huì)降低市場(chǎng)上對(duì)于房產(chǎn)的需求，無論對(duì)于新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)都是如此，所以新房和二手房的價(jià)格預(yù)計(jì)都會(huì)受到一定程度的影響。由于此次房地產(chǎn)稅開征仍為試點(diǎn)，考慮到之前上海和重慶的經(jīng)驗(yàn)，征稅力度一開始可能并不會(huì)太大；而若此輪試點(diǎn)征稅力度與上一輪試點(diǎn)有明顯差別，則可能對(duì)資產(chǎn)價(jià)格造成更明顯的影響。

其次，關(guān)于征收房地產(chǎn)稅是否會(huì)減少房?jī)r(jià)的波動(dòng)程度，從國(guó)內(nèi)外看，目前尚無實(shí)證研究支持相關(guān)結(jié)論。由于房地產(chǎn)企業(yè)不是此次房地產(chǎn)稅的直接課稅對(duì)象，受到的影響也是間接的。企業(yè)日常所需繳納和房地產(chǎn)相關(guān)的稅：一是房地產(chǎn)開發(fā)中的稅金；二是持有房地產(chǎn)需要繳納的稅金，也就是說企業(yè)一直都在繳納中。此外，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)究竟有多大影響，目前還比較難斷言。但以上海的經(jīng)驗(yàn)來看，過去10年間上海房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)但慢于其他一線城市，雖然2020年有過小幅上漲，但整體漲幅保持穩(wěn)定，可以說房地產(chǎn)稅在“房住不炒”方面還是發(fā)揮了一定作用的。

第三，對(duì)于地方政府來說，有利于增加一種可持續(xù)的財(cái)政收入來源。通常來講，房地產(chǎn)稅收入高，地方財(cái)政收入也就更充裕，相應(yīng)地在公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入也就更多。地方政府就可以更好地、更有能力地為居民和企業(yè)服務(wù)，提供更加完善和優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。

此外，房地產(chǎn)稅還將可能影響人口流向。不同于全國(guó)統(tǒng)一性很強(qiáng)的限貸政策，房地產(chǎn)稅作為一種還處于試點(diǎn)階段地方稅，中央只是制定了大致框架，具體細(xì)則由地方確定。因?yàn)楦鞔蟪鞘械陌l(fā)展階段不一樣，居民收入不一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度也不一樣，可以預(yù)期，每個(gè)地方的房地產(chǎn)征稅政策也會(huì)不一樣，對(duì)于人才和人口的吸引力也會(huì)不一樣，這會(huì)對(duì)未來我國(guó)的城市人口格局造成一定影響。

房地產(chǎn)稅征收難點(diǎn)有哪些

在張宇看來，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作提速，但在征收過程中仍有難點(diǎn)。

第一，征收范圍劃定難。

我國(guó)政府很早就提出了“住有所居”的目標(biāo)，僅從自有住房比例來說，這一目標(biāo)的推進(jìn)是高度成功的。我國(guó)的住房自由比例已達(dá)85%，遠(yuǎn)高于國(guó)外（美國(guó)65%，德國(guó)53%）。我們之所以會(huì)感覺住房問題嚴(yán)重，一是因?yàn)樽杂凶》颗c居住需求的錯(cuò)配極其嚴(yán)重，要么有些人是擁有家鄉(xiāng)而非工作城市的住房，要么有些家庭擁有的是遠(yuǎn)低于居住需求的住房；二是政策聚焦于自有住房而非租房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)扭曲嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為租住的生活質(zhì)量顯著低于自有住房的生活質(zhì)量，且租房市場(chǎng)供給不足。按照《決定》中所指出的征收范圍：試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。也就是說其征收對(duì)象不僅包括擁有住房的城鎮(zhèn)居民，甚至理論上還包括小產(chǎn)權(quán)房、城中村住房的產(chǎn)權(quán)人等。如果房地產(chǎn)稅的免征范圍比預(yù)期小，那么其征收人群規(guī)模有可能是非常廣泛而超出個(gè)人所得稅的征收人群規(guī)模的。

來源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告第二，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難。在美國(guó)，房產(chǎn)的價(jià)格由專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估師來評(píng)定，評(píng)估價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值較為接近，地方政府按照一定的稅率對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅即可。但是當(dāng)前中國(guó)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制尚不完善，而征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)就是現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)格，欠缺真實(shí)有效的反映房?jī)r(jià)的手段，如何實(shí)現(xiàn)合理征稅也將也成為一大挑戰(zhàn)。

第三，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型，過程將注定艱難。

從全國(guó)范圍來看，2020年全國(guó)土地出讓金約8萬億元，凈收益約4萬億元，假設(shè)遠(yuǎn)期房產(chǎn)稅需要完全替代土地出讓金收益的40%，即1.6萬億元，按照某些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的我國(guó)住房總市值約320萬億元，人均住房市值約40萬元來計(jì)算的話，大致可以預(yù)想會(huì)有兩種征收方案可供參考：

方案1：無減免面積，則稅率需要達(dá)到0.5%；年人均2000元；

方案2：減免首套，則稅率約需達(dá)到2.5%；應(yīng)繳者年人均10000元 ；

無論是方案一還是方案二，對(duì)于居民都會(huì)形成較大的稅負(fù)壓力。如果未來想用房地產(chǎn)稅來替代“土地財(cái)政”，是很困難的。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)稅只能在一定程度上作為補(bǔ)充。

第四，如何使用差異化稅率以及免征政策，在調(diào)整貧富差距的同時(shí)，不至于讓居民感受到稅負(fù)的大幅提升，這也是目前大家普遍關(guān)注的問題。

張宇表示，此次房地產(chǎn)稅授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，也就是鼓勵(lì)地方政府去大膽嘗試，希望在五年時(shí)間內(nèi)探索出值得全國(guó)推廣的經(jīng)驗(yàn)。期待未來5年，地方政府各顯其能，探索出一條適合中國(guó)的房地產(chǎn)稅改革道路，真正降低國(guó)人住房壓力，提升國(guó)民的幸福感。

來源：百家號(hào)  文：澎湃新聞